본인의 생각에는 최근 시장 흐름을 볼 때, 일부 사람들이 여전히 수요 규제만 강화하면 집값이 잡힌다고 믿고 있지만, 실제로 가격을 밀어 올리는 핵심 동력은 전혀 다른 곳에 있다고 봅니다. 지금 서울 집값 상승의 주요 본질 이유는, 유동성 확대에 따른 통화량(M2) 폭증입니다.

서울 아파트 가격을 움직이는 가장 강력한 요인은 규제가 아니라 유동성의 규모입니다. 현재 이재명 정부는 월 평균 40조 원씩 광의통화(M2)를 증가시키는 정책 기조를 유지하고 있습니다. 이는 과거 문재인 정부의 증가 속도인 월평균 20조 원의 두 배에 해당하는 수치입니다. 통화량 자체가 시장의 가격 체계를 흔드는 구조적 요인으로 작동하는 것입니다.

문재인 정부 5년 동안 광의통화(M2)는 총 1,248조 원 증가했고, 같은 기간 서울 아파트는 62% 폭등했습니다. 이 상관관계는 통화량이 자산 가격을 어떻게 움직이는지 명확히 보여주는 사례입니다. 결국 돈이 풀리면 갈 곳은 제한되어 있으며, 한국에서는 그 유동성을 흡수하는 대표적 자산이 바로 부동산입니다.

현재 정부는 강력한 수요 규제를 유지하고 있음에도 서울 아파트 가격은 매달 전달 대비 약 1%씩 상승하고 있습니다. 이는 규제가 가격을 멈추지 못한다는 점을 확인시켜주는 신호입니다. 지금과 같은 환경이 유지된다면 정권 말에는 80%( )까지 폭등할 가능성도 있습니다.

유동성은 수요 억제 규제로 막을 수 없습니다. 돈이 늘어나면 결국 자산 시장으로 흐르게 되고, 특히 서울처럼 물리적 공급이 제한된 지역에서는 이러한 흐름이 곧바로 가격으로 반영됩니다. 서울은 개발 가능 부지가 거의 없고, 재건축은 규제와 절차로 묶여 있어 시간이 평균 10년 이상 소요됩니다.

현재 정부의 확장 재정 기조와 표퓰리즘으로 인한 정치적 계산 때문에 현 정부에서는 통화량은 계속 증가될 확률이 높습니다. 정치적 이유로 지출 확대가 필요한 상황에서 유동성의 지속적 확대는 통화량을 밀어 올리는 요인이 됩니다. 즉, 화폐가치 하락은 이미 구조적 흐름이 된 셈입니다.

결국 서울 집값 상승은 정책 실패로 인한 구조적 필연이라고 할 수 있습니다. 공급은 고정되어 있고, 인구와 자본은 서울로 집중되며, 통화량은 늘어나고 있기 때문입니다. 이 구조에서 수요 규제를 강화하자는 주장은 현실을 이해하지 못한 접근입니다.

돈이 넘치는 환경에서는 희소한 자산이 반드시 가격이 오릅니다. 그리고 서울 아파트는 그 희소성의 정점에 있는 자산입니다. 확장 재정, 포퓰리즘 정책, 통화량 증가는 모두 서울 집값의 장기적 상승을 지지하는 요소로 작용합니다. 수요 억제 정책으로 방향을 바꾸기는 어렵고, 일시적인 제동만 가능할 뿐입니다.

현재 서울 아파트 가격 상승의 배경은 단기 이슈가 아니라 구조적 인플레이션과 통화량 증가입니다. 이 구조가 유지되는 한 서울 아파트 가격의 장기 상승 가능성은 매우 높습니다.