정부의 10.15 대책을 들여다보면 토지거래허가구역 확대 지정의 과정에서 정책적 목적을 위해 통계를 선택적으로 해석하고, 사용 가능한 자료조차 배제한 채 결론을 먼저 정해놓고 진행된 정황이 분명하게 드러나고 있습니다.

본인의 생각에는 이 사안은 단순한 행정상의 실수가 아니라, 정책적 방향을 기정 사실화하기 위해 데이터 자체를 의도적으로 왜곡한 구조적 문제라는 점에서 매우 심각합니다. 정부는 “서울 전역을 토허제로 묶는다”는 결론을 이미 내린 상태에서, 이를 합리화하기 위한 논리를 끼워 맞추기 위해 핵심적인 9월 통계를 누락한 채 정책을 발표했습니다. 실제로 정부는 9월 자료를 이미 확보하고 있었음에도 불구하고, 일부 지표를 고려하지 않거나 반영하지 않는 방식을 택했습니다.

통계가 아니라 결론이 먼저인 방식, 이는 정책 결정 과정에서 가장 위험한 형태의 운영입니다. 특히 정부와 국토부는 “공표 전 통계는 사용할 수 없다”, “위탁기관은 관계기관이 아니므로 사전 통계를 활용할 법적 근거가 없다”는 의견을 반복적으로 내놓았습니다. 하지만 이는 국가데이터처의 공식 해석과 명백히 충돌합니다. 국가데이터처는 분명하게 말합니다. “업무 목적이라면 사전 통계를 제공받고 활용할 수 있다.” 이는 단순한 의견이나 조언이 아니라 법적 근거에 기반한 공식 해석입니다. 왜냐하면 통계법 제27조의2 제2항은 관계기관이 업무상 필요하다면 공표 전 통계를 제공받을 수 있으며, 그 통계를 실제 업무 수행에 활용할 수 있다고 명시하고 있기 때문입니다.

법 어디에도 토허제 지정 업무만은 예외라는 문구가 없고, 위탁기관의 자료를 활용해서는 안 된다는 제한도 없습니다. 오히려 법은 포괄적 허용 구조를 갖고 있으며, 필요한 경우 얼마든지 사용할 수 있는 제도적 근거를 마련해두고 있습니다. 이는 국가데이터처의 해석이 법률에 부합하는 정식 해석이며, 정부·국토부의 주장과는 정반대 방향입니다. 즉 사전 통계를 제공받는 것도, 정책 결정에 활용하는 것도 법적으로 아무 문제가 없습니다.

그렇다면 질문은 아주 단순해집니다. 왜 법적 근거가 있음에도 사전 통계를 활용하지 않았는가? 왜 활용 가능한 데이터를 의도적으로 누락했는가? 왜 요건을 충족하지 않는 지역까지도 토허제 확대 지정의 대상이 되었는가? 이것은 결코 기술적 문제가 아니라 정책의 의도, 투명성, 정당성 전부를 다시 검토해야 할 본질적인 의문입니다. 정책의 결론이 먼저 정해져 있었고, 그 결론에 맞는 통계만을 선택적으로 활용했다면 이는 정책이라기보다 정치적 결정입니다.

이러한 정책은 결국 시장에 심각한 왜곡을 초래합니다. 이미 시장은 정부의 규제 패턴을 학습한 상태입니다. 규제가 발표될 때마다 ‘규제가 나오면 오히려 오른다’는 공식이 작동합니다. 이 공식은 10년 넘게 반복된 경험을 통해 시장 참여자 전원이 체화한 구조입니다. 대출 규제 강화, 투기과열지구 확대, 토허제 확대 지정 등 정부가 동원하는 모든 수요 억제 카드는 단기적으로는 심리를 누를 수 있지만, 일정 시간이 지나면 항상 비규제 지역부터 가격이 튀어오르는 풍선효과로 이어졌습니다.

이번에도 동일한 패턴이 이미 재현되고 있습니다. 초기에는 투자 수요가 묶인 것처럼 보이지만, 곧바로 비규제 지역으로 자금이 몰리고, 이 지역이 먼저 급등한 뒤 키 맞추기가 된 후 다시 상급지로 돈이 회귀하는 구조가 반복됩니다. 이 구조는 상급지의 하방 가격 다지기라는 효과만 결과적으로 불러올 뿐이며 궁극적으로는 양극화의 심화에 일조합니다. 이것은 단순한 수급의 문제가 아니라 “자본 이동의 시스템”이기 때문입니다. 돈은 항상 규제가 적은 곳으로 이동하며, 정부의 인위적 압력은 그 이동 속도만 더 빠르게 만들 뿐입니다.

지금 정부가 보여주는 움직임은 집값을 진정시키기 위한 진지한 정책적 접근이라기보다, 집값을 잡는 척 하는 정치적 행위에 가깝다고 봅니다. 투기과열지구 확대 논의, 대출 한도 축소 검토, 토허제 추가 지정 검토 등은 겉으로는 시장 안정화를 위한 것처럼 보이지만, 실제로는 정치적 명분을 확보하고 여론을 관리하기 위한 수단에 가까워 보입니다.

더욱이 이 규제들이 반복될수록 결과적으로 강해지는 것은 시장의 안정이 아니라 ‘양극화의 심화’, ‘세수 증가’라는 사실을 정부는 모를 리 없습니다. 집값이 오르면 공시가격과 과표가 상승하고, 재산세·종부세 등 보유세가 자연스럽게 증가합니다. 즉 규제 명목으로 시장을 누르는 동시에, 우회적 증세를 통해 재정을 보충하는 전략이 작동하는 것입니다. 지금 정권의 재정 기조를 고려하면 이러한 동기는 더욱 명확해집니다.

복지정책 확대, 취약계층 지원, 저신용자 우대 정책 추진 등 막대한 재정이 필요한 상황에서 직접적인 증세를 선언하는 대신 자산시장 상승을 통한 과표 증대를 활용하는 것입니다. 결국 규제는 집값 안정책이 아니라 세수 확보책이라는 결론이 자연스럽게 나옵니다.

또한 정부 규제는 전세 시장에도 심각한 왜곡을 만들었습니다. 주택임대차보호법 강화, 전월세상한제, 계약갱신청구권 도입 등 일련의 규제들은 세입자를 보호한다는 명분을 내세웠지만, 결과적으로 임대인의 선택지를 극도로 제한하며 전세 공급 자체를 줄여버리는 효과를 가져왔습니다. 전세는 과거 한국 주거 시스템의 핵심이자 자산 형성의 사다리 역할을 했습니다. 하지만 이러한 왜곡 속에서 정책은 전세를 소멸시키며 월세 전환 흐름을 빠르게 만들고 있고, 시장은 이미 월세 중심으로 재편되었습니다.

이는 자연스럽게 이루어진 변화가 아니라 정책이 만든 변화입니다. 임대인은 보증금 리스크를 감수하고 싶지 않고, 각종 세금 부담과 대출 규제 속에서 안정적 현금흐름을 선호할 수밖에 없습니다. 결과적으로 월세는 폭등하고, 세입자의 주거비 부담은 치명적으로 상승했습니다. 반포 메이플자이 650만 원, 잠실 엘리트 520만 원과 같은 상급지의 월세는 더 이상 예외적 사례가 아니라 새로운 기준이 되어가고 있습니다. 상급지에서 시작된 월세 폭등은 곧 중급지로 확산되고, 다시 수도권 전체로 확장될 것입니다. 전세의 종말과 월세 폭등의 시대는 이미 시작되었고, 이는 규제가 시장을 어떻게 왜곡시키는지 보여주는 대표 사례입니다.

또 다른 왜곡은 매매 시장에서도 이어지고 있습니다. 보유세 인상에도 불구하고 매물은 줄고 있고, 상급지에서는 거래가 되면 신고가가 경신되고 있습니다. 세금이 아니라 ‘심리’가 시장을 지배하는 상태입니다. 강남 지역을 중심으로 자산가들은 이미 여러 차례의 고강도 세금 정책을 겪으며 “세금을 내도 시세차익으로 만회할 수 있다”는 신념을 갖게 되었습니다. 그 결과 고가 아파트일수록 매물이 사라지고, 일부 신고가 거래가 전체 시장의 기준점이 되어 가격이 왜곡되는 구조가 만들어지고 있습니다. 내년 서울 입주 물량이 역대 최저 수준이라는 점도 이 버티기 흐름을 더 강화하는 요소입니다. 공급이 막힌 시장에서는 팔지 않는 것이 가장 합리적인 선택이 되며, 그 결과 거래절벽과 시장 왜곡이 심화됩니다. 이는 시장 전반에 ‘매물 부족 → 호가 상승 → 가격 왜곡’이라는 구조를 고착화시키고 있습니다.

이 모든 왜곡된 상황이 발생한 근본 이유는 두 가지로 압축할 수 있습니다.

첫째는 정부의 정책 방향이 일관된 시장 원칙이나 구조 개편에 기반한 것이 아니라, 정치적 상황·여론·단기 대응 중심으로 흔들리고 있다는 점입니다. 집값을 잡는 척하면서도 세수를 늘릴 수 있는 정책을 반복하는 이유는 표퓰리즘 정책과 장기적 구조개혁의 부담을 지지 않기 위한 선택입니다. 단기적 규제는 여론 대응에는 유용하지만, 장기적으로는 시장에 왜곡만을 남깁니다.

둘째는 정부가 시장의 본질을 여전히 ‘수요 억제로 조정할 수 있는 대상’으로 보고 있다는 점입니다. 하지만 부동산 시장은 단순한 수요·공급의 함수가 아니라, 자본 이동과 심리, 정책 신뢰도 등 복합적 요소로 움직이는 시장입니다. 수요를 억누르면 잠시 정지하는 것처럼 보이지만, 결국 다른 자산군으로 이동했다가 다시 회귀하며 더 큰 반등을 만들어냅니다. 정책은 시장을 이길 수 없습니다. 시장이 정책을 해석하고, 계산하고, 그에 맞춰 움직입니다.

이제 필요한 것은 규제가 아니라 구조를 정상화하는 일입니다.

첫째, 정책 결정 과정에서 데이터의 투명성을 복원해야 합니다. 사전 통계를 활용할 수 있음에도 활용하지 않는 정치적 의사결정이 반복된다면 시장은 정책을 신뢰하지 않게 됩니다. 둘째, 표퓰리즘 성격의 유동성 확대와 화폐량 증가를 멈춰야 합니다. 근본적으로 원화가 넘쳐흐르고 원화가치가 폭락하는 상황에서 그 어떤 미시적 부동산 정책을 진행해도, 큰 그림에서의 수요공급원리 때문에 가격 폭등과 양극화 심화는 막을 수 없습니다. 셋째, 장기적인 공급 계획을 현실적으로 재설계해야 합니다. 시장 참여자들이 원하지 않는 공급 대책은 의미가 없습니다. 시장 참여자들이 원하지 않는 공공주도의 공급 정책보다는 민간주도의 공급 정책을 활성화시킬수 있는 정책을 펼쳐야 합니다. 즉, 실질적이고 실제적인 공급이 가능해지도록 제도를 재정비해야 합니다. 넷째, 세수 확보를 위해 자산시장을 우회적으로 자극하는 정책을 중단해야 합니다. 시장은 이런 의도를 이미 알고 있으며, 그에 맞춰 대응하고 있습니다. 더 이상 ‘잡는 척하는 정책’으로는 시장 신뢰를 회복할 수 없습니다.

본인의 생각에는 지금 정부가 해야 할 일은 단순합니다. 데이터를 투명하게 쓰고, 시장의 자율적인 균형을 존중하며, 장기적이고 일관된 구조개편을 추진하는 것입니다. 시장은 인위적 억압을 싫어합니다. 억지로 누르면 반드시 반작용과 부작용이 일어납니다. 지금 한국 부동산 시장이 겪고 있는 모든 왜곡은 인위적 규제가 초래한 결과입니다. 정부가 진정으로 시장 안정을 원한다면 ‘정치적 정책’이 아니라 ‘경제적 정책’으로 돌아와야 합니다. 데이터와 시장 원리에 기반한 정책만이 혼란을 멈추게 할 수 있습니다. 시장은 결코 정부보다 어리지 않습니다. 시장은 이미 모든 의도를 계산하고 있습니다. 이제 필요한 것은 선택이 아니라 자세의 변화입니다.