이번 주 본지 보도에 따르면 다음 달 대구 및 경북에서만 1만 세대 가까운 신규 주택 입주 물량이 쏟아질 예정이라고 한다. 그리고 그에 따라 지역의 주택 매매 및 전세 가격들에서 내림세가 커질 것이라고 한다.
이런 상황이 지속될 경우 전세 시장에서는 보증금 액수가 매매가를 웃도는 현상, 이른바 ‘역전세’가 발생하게 될 가능성이 있다. 그런데 이렇게 역전세가 발생한 시점에 마침 계약이 만기에 다다랐고 임대인이 여러 가지 사정으로 (바람직하지는 않지만) 보증금을 곧바로 돌려주지 못할 상황이라고 가정하자. 이때 임차인이 곧바로 법적 절차에 돌입할 수도 있을 것이나, 만약 계속 거주하는 것도 선택지에 넣을 수 있는 경우라면 어떨까.
일단 역월세도 계약이니 구두로 하기보다는 계약서를 쓰면 더 안전할 것이다. 다만 이때 기존 계약서를 파기해서는 안 된다. 기존 계약서의 내용대로 과거에 발생했던 대항력이 무위로 돌아가 버리는 것을 막아야 하기 때문이다. 마찬가지 취지에서 확정일자도 새로 받지 않는 것이 좋을 것이다. 보증금을 높이는 계약을 새로 했다면 늘어난 금액만큼 확정일자도 새로 받아야 하지만, 역월세라면 기존 계약서상의 오래된 확정일자를 그대로 가져가는 것이 우선변제권 확보를 위해 유리하다.
다음으로 역월세 지급이 밀릴 경우를 대비하여 지연이자 조항을 반드시 넣자. 일반 월세에서 임차인의 지급이 밀리면 임대인은 보증금 차감이라는 무기를 사용할 수 있으나, 역월세의 경우 지급이 밀리면 임차인이 사용할 무기가 없다. 그래서 지연이자 조항을 넣어야 한다.
사실 이렇게 준비를 한다 치더라도 역월세는 임차인의 입장에서는 확실한 보장방법이 없어서 위험한 것이다. 역월세 지급 지연시 즉시해지를 인정하는 조항을 넣는다 하더라도 추후 법원이 어떻게 판단하게 될지는 미지수다. 게다가 설령 역월세 지급 지연을 이유로 그렇게 즉시해지 되어 임대차 목적물을 경매에 넘긴다 하더라도, 역월세 계약으로 인해 낮아진 보증금만 배당될 가능성이 남아있다. 명목상의 보증금을 낮추지 않고 순수히 매월 이자만 지급받는 것으로 약속했더라도 여러 가지 개별 사정(원리금을 분할변제 받은 것으로 인정될 경우 등)에 따라서는 ‘보증금이 줄어들어 대여금으로 바뀐 것’으로 처리될 수 있다.
최미화 기자 cklala@idaegu.com
